+7 910 408 42 94
Индонезия упростила иностранцам владение недвижимостью
В этой статье мы рассмотрим недавние изменения в законах о недвижимости в Индонезии и обсудим, какие преимущества они предоставляют российским инвесторам
В 2021 году Индонезия упростила иностранцам владение недвижимостью, приняв Постановление Правительства 18/2021 (GR 18/2021). Этот закон стал крупнейшим изменением в области законодательства о недвижимости Индонезии за последние 20 лет, открывая новые возможности для иностранного инвестирования в страну. Для российского инвестора это означает доступ к рынку недвижимости с большим потенциалом роста и возможностью диверсификации активов за пределами России.
GR 18/2021 вносит изменения в основные права на землю, включая:
Право на использование (HP) может быть двух типов:
Право на застройку (HGB) даёт возможность иностранцам или иностранным компаниям строить здания на земле сроком до 80 лет. Для российского инвестора это может быть полезно для создания коммерческих объектов, таких как гостиницы, апартаменты или торговые центры, что открывает дополнительные источники дохода. Это может быть полезно для создания бизнес-объектов и коммерческой недвижимости.
Право на возделывание (HGU) обычно предоставляется для развития плантаций и может быть выдано иностранным компаниям сроком до 95 лет. Для российского инвестора это означает возможность участия в аграрных проектах, которые могут приносить стабильный доход, учитывая высокий спрос на сельскохозяйственную продукцию.
Все владельцы этих прав обязаны начать использование земли в течение двух лет с момента получения прав — либо начать строительство, либо использовать её для сельскохозяйственных целей.
Иностранные граждане могут владеть квартирами, но только в рамках права собственности на этажи (HMSRS). Также они могут владеть земельными домами, построенными на землях с правом использования (HP), и квартирами на землях с правами HP или HGB.
При этом рынок недвижимости для иностранцев можно разделить на два сегмента: первый сегмент — это экспаты, работающие в крупных городах, таких как Джакарта и её агломерация (Jabotabek), где существует значительный спрос на жильё. Второй сегмент — это туристические направления, такие как Бали, Ломбок и Бинтан, где иностранцы заинтересованы в приобретении недвижимости для отдыха и сдачи в аренду. Для российского инвестора это открывает возможность выбора между инвестициями в городское жильё или курортную недвижимость, в зависимости от предпочтений и целей вложений.
Однако существуют ограничения на:
Одним из важных нововведений стало введение системы электронной регистрации земель, что направлено на цифровизацию земельных сертификатов по всей Индонезии. Однако, несмотря на это, возможны трудности с оформлением разрешений на собственность, так как некоторые местные чиновники могут запрашивать дополнительные документы, такие как Kitas и Kitap, что замедляет процесс для иностранных инвесторов. Для российских инвесторов это означает необходимость подготовки к возможным задержкам или дополнительным юридическим требованиям, но также упрощение и ускорение общей регистрации недвижимости, а также снижение рисков, связанных с подделкой документов. Электронная информация будет приниматься в суде, что особенно актуально в условиях частых подделок документов о правах на землю.
Под GR 18/2021 также введены новые права на подземные и надземные пространства. Эти права могут использоваться для строительства подземных переходов, торговых центров или развития общественного транспорта. Для российского инвестора это создаёт возможности участия в инфраструктурных проектах, что может способствовать диверсификации инвестиционного портфеля и повышению его доходности. Использование подземного пространства ограничено глубиной в 30 метров, а надземное пространство — высотой, указанной в коэффициенте застройки.
Эти изменения дают значительные преимущества иностранным инвесторам, делая процесс покупки недвижимости в Индонезии более прозрачным и менее бюрократичным. Меньше административных барьеров и более простая процедура приобретения активов делает индонезийский рынок более привлекательным для вложений. Упрощение прав на использование, а также введение электронной регистрации земель способствует ускорению сделок и снижению рисков для иностранцев. В то же время остаются определённые ограничения, касающиеся зон, где иностранцы могут приобретать недвижимость, минимальных цен на покупку и площади земельных участков. Несмотря на это, текущий уровень иностранных владельцев недвижимости остаётся сравнительно небольшим, что создаёт дополнительные возможности для российских инвесторов занять свободные ниши на рынке.
Для сравнения, в Таиланде иностранцы не могут владеть землей напрямую, но им разрешается приобретать квартиры, если иностранная собственность не превышает 49% в конкретном жилом комплексе. Также иностранцы могут заключить долгосрочную аренду на землю сроком до 30 лет с возможностью продления. Вьетнам, с другой стороны, позволяет иностранцам приобретать квартиры на срок до 50 лет, с возможностью продления, но также запрещает прямое владение землей. Это означает, что Индонезия предлагает более длительные сроки владения и более прямой доступ к правам на землю, что делает её более привлекательной по сравнению с Таиландом и Вьетнамом.
Это нововведение должно привлечь больше зарубежных инвесторов, что будет способствовать развитию экономических зон и созданию новых рабочих мест. Специальные условия для приобретения недвижимости, особенно в туристических и свободных экономических зонах, позволяют развивать инфраструктуру и делать эти регионы более привлекательными для туристов и бизнеса.
Итогом всех изменений стало создание более гибкой и открытой правовой системы в области недвижимости, что благоприятствует долгосрочному экономическому развитию и инвестициям в страну. Для российского инвестора это представляет уникальную возможность вложить средства в развивающуюся экономику, где возможно получить высокий доход на фоне роста спроса на недвижимость и улучшения инфраструктуры. Как отметил заместитель председателя Ассоциации недвижимости Индонезии (REI) Русмин Лавин, Индонезия является первой страной в Юго-Восточной Азии, разрешившей иностранное владение недвижимостью, что ставит её в уникальное положение для привлечения глобального капитала и талантов. В то время как Европа активно продвигает программы «золотых виз», а США предлагают программу EB-5, Индонезия стремится стать более конкурентоспособной на глобальном рынке инвестиций в недвижимость, предоставляя иностранцам справедливую возможность владения активами.
- Право управления (Hak Pengelolaan, HPL);
- Право на возделывание (Hak Guna Usaha, HGU);
- Право на использование (Hak Pakai, HP);
- Право на застройку (Hak Guna Bangunan, HGB);
- Право собственности на этажи (Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, HMSRS);
- Права на подземные и надземные пространства;
- Регистрацию земельных участков.
Основные виды прав на землю
Право на использование (HP) может быть двух типов:
- Право на использование на определённый срок.
- Право на использование для специфических целей, таких как сельскохозяйственное или строительное использование.
Право на застройку (HGB) даёт возможность иностранцам или иностранным компаниям строить здания на земле сроком до 80 лет. Для российского инвестора это может быть полезно для создания коммерческих объектов, таких как гостиницы, апартаменты или торговые центры, что открывает дополнительные источники дохода. Это может быть полезно для создания бизнес-объектов и коммерческой недвижимости.
Право на возделывание (HGU) обычно предоставляется для развития плантаций и может быть выдано иностранным компаниям сроком до 95 лет. Для российского инвестора это означает возможность участия в аграрных проектах, которые могут приносить стабильный доход, учитывая высокий спрос на сельскохозяйственную продукцию.
Все владельцы этих прав обязаны начать использование земли в течение двух лет с момента получения прав — либо начать строительство, либо использовать её для сельскохозяйственных целей.
Владение недвижимостью для иностранцев
Иностранные граждане могут владеть квартирами, но только в рамках права собственности на этажи (HMSRS). Также они могут владеть земельными домами, построенными на землях с правом использования (HP), и квартирами на землях с правами HP или HGB.
При этом рынок недвижимости для иностранцев можно разделить на два сегмента: первый сегмент — это экспаты, работающие в крупных городах, таких как Джакарта и её агломерация (Jabotabek), где существует значительный спрос на жильё. Второй сегмент — это туристические направления, такие как Бали, Ломбок и Бинтан, где иностранцы заинтересованы в приобретении недвижимости для отдыха и сдачи в аренду. Для российского инвестора это открывает возможность выбора между инвестициями в городское жильё или курортную недвижимость, в зависимости от предпочтений и целей вложений.
Однако существуют ограничения на:
- Минимальную стоимость недвижимости.
- Площадь земельных участков и количество единиц жилья.
- Зоны проживания.
- Пространство, доступное для иностранцев.
Электронная регистрация земель
Одним из важных нововведений стало введение системы электронной регистрации земель, что направлено на цифровизацию земельных сертификатов по всей Индонезии. Однако, несмотря на это, возможны трудности с оформлением разрешений на собственность, так как некоторые местные чиновники могут запрашивать дополнительные документы, такие как Kitas и Kitap, что замедляет процесс для иностранных инвесторов. Для российских инвесторов это означает необходимость подготовки к возможным задержкам или дополнительным юридическим требованиям, но также упрощение и ускорение общей регистрации недвижимости, а также снижение рисков, связанных с подделкой документов. Электронная информация будет приниматься в суде, что особенно актуально в условиях частых подделок документов о правах на землю.
Права на подземное и надземное пространство
Под GR 18/2021 также введены новые права на подземные и надземные пространства. Эти права могут использоваться для строительства подземных переходов, торговых центров или развития общественного транспорта. Для российского инвестора это создаёт возможности участия в инфраструктурных проектах, что может способствовать диверсификации инвестиционного портфеля и повышению его доходности. Использование подземного пространства ограничено глубиной в 30 метров, а надземное пространство — высотой, указанной в коэффициенте застройки.
Влияние изменений
Эти изменения дают значительные преимущества иностранным инвесторам, делая процесс покупки недвижимости в Индонезии более прозрачным и менее бюрократичным. Меньше административных барьеров и более простая процедура приобретения активов делает индонезийский рынок более привлекательным для вложений. Упрощение прав на использование, а также введение электронной регистрации земель способствует ускорению сделок и снижению рисков для иностранцев. В то же время остаются определённые ограничения, касающиеся зон, где иностранцы могут приобретать недвижимость, минимальных цен на покупку и площади земельных участков. Несмотря на это, текущий уровень иностранных владельцев недвижимости остаётся сравнительно небольшим, что создаёт дополнительные возможности для российских инвесторов занять свободные ниши на рынке.
Для сравнения, в Таиланде иностранцы не могут владеть землей напрямую, но им разрешается приобретать квартиры, если иностранная собственность не превышает 49% в конкретном жилом комплексе. Также иностранцы могут заключить долгосрочную аренду на землю сроком до 30 лет с возможностью продления. Вьетнам, с другой стороны, позволяет иностранцам приобретать квартиры на срок до 50 лет, с возможностью продления, но также запрещает прямое владение землей. Это означает, что Индонезия предлагает более длительные сроки владения и более прямой доступ к правам на землю, что делает её более привлекательной по сравнению с Таиландом и Вьетнамом.
Это нововведение должно привлечь больше зарубежных инвесторов, что будет способствовать развитию экономических зон и созданию новых рабочих мест. Специальные условия для приобретения недвижимости, особенно в туристических и свободных экономических зонах, позволяют развивать инфраструктуру и делать эти регионы более привлекательными для туристов и бизнеса.
Итогом всех изменений стало создание более гибкой и открытой правовой системы в области недвижимости, что благоприятствует долгосрочному экономическому развитию и инвестициям в страну. Для российского инвестора это представляет уникальную возможность вложить средства в развивающуюся экономику, где возможно получить высокий доход на фоне роста спроса на недвижимость и улучшения инфраструктуры. Как отметил заместитель председателя Ассоциации недвижимости Индонезии (REI) Русмин Лавин, Индонезия является первой страной в Юго-Восточной Азии, разрешившей иностранное владение недвижимостью, что ставит её в уникальное положение для привлечения глобального капитала и талантов. В то время как Европа активно продвигает программы «золотых виз», а США предлагают программу EB-5, Индонезия стремится стать более конкурентоспособной на глобальном рынке инвестиций в недвижимость, предоставляя иностранцам справедливую возможность владения активами.
